Nya regler om 2 veckor: Fällan för din bostad

Största regelförändringen på åratal för svenska bostadsmarknaden om bara två veckor. Men trots att miljontals svenskar berörs visar en ny undersökning på en utbredd okunskap. Nya reglerna om bolån kan bli en fälla för den som redan äger en bostad. Så här kan du påverkas. 

Våren brukar vara högsäsong för både bostadsköp och renoveringsdrömmar. Men i år kan planerna grusas av bristande koll på lagstiftningen. En ny Sifo-undersökning genomförd av organisationen Bostadsrätterna visar att hela 62 procent av svenskarna svarar ”Jag vet inte” på frågan om vad de nya reglerna för tilläggslån innebär.
– Det verkar tyvärr vara så att diskussionen och kunskapen om de ändrade reglerna inte riktigt nått fram till dem det berör, och det är ju problematiskt, säger Claudia Wörmann, privatekonom på Bostadsrätterna.

Reglerna kan hjälpa många förstagångsköpare att komma in på marknaden, men märkligt nog göra det svårare att renovera. Här är reglerna behöver veta för att inte bli överraskad när de träder kraft 1 april. För att hjälpa framför allt förstagångsköpare höjs bolånetaket vid köp av en ny bostad från 85 till 90 procent. Det innebär att kravet på kontantinsats sänks från 15 till 10 procent.

Men för dig som redan äger din bostad och vill låna mer på den – ett så kallat tilläggslån för exempelvis en renovering eller för att lösa dyra smålån – går utvecklingen i motsatt riktning. Här sänks taket istället till 80 procent.

Reglerna i detalj – så fungerar de från 1 april

1. Bolånetaket vid köp (90 %)
Vid nyköp sänks tröskeln. Om du köper en lägenhet för 3 miljoner kronor behövde du tidigare 450 000 kronor i kontantinsats (15 %). Efter 1 april räcker det med 300 000 kronor (10 %). Syftet är att göra det lättare att ta sig in på en marknad där priserna skenat.

2. Tilläggslån vid renovering (80 %)
Ska du utöka ditt befintliga lån? Då gäller tuffare tag. Belåningsgraden för tilläggslånet får vara högst 80 procent av bostadens värde. Tanken är att balansera upp lättnaderna för köpare genom att motverka överskuldsättning hos dem som redan äger.

3. Den hårda ”tröghetsregeln”
Det här är punkten som kan ställa till det mest. För att få låna mer måste man ofta värdera om sin bostad. Från och med 1 april skärps tröghetsregeln, vilket innebär att du som huvudregel bara får omvärdera din bostad för att skapa nytt låneutrymme vart femte år. Det spelar alltså ingen roll om marknadspriserna i ditt område stigit kraftigt – du är låst till det gamla värdet i fem år.

4. Slopat skärpt amorteringskrav
En glad nyhet för många hushåll är att det skärpta amorteringskravet (den så kallade ”tredje procenten”) tas bort. Tidigare tvingades hushåll med lån över 4,5 gånger sin bruttoårsinkomst amortera en extra procent. Från 1 april försvinner detta, vilket ger mer pengar kvar i plånboken för unga och ensamstående föräldrar som ofta drabbats hårdast. De grundläggande kraven på 1 eller 2 procents amortering (vid belåning över 50 respektive 70 %) ligger dock kvar.

Inlåsningseffekter vid separation
En konsekvens som Claudia Wörmann och andra experter varnar för är hur detta påverkar vid separationer.
– Det kan paradoxalt nog vara lättare att köpa en helt ny bostad, där du får låna 90 procent, än att bo kvar i den gemensamma bostaden och låna för att köpa ut sin partner, då gränsen går vid 80 procent, menar experterna.

Detta skapar ologiska effekter där människor kan tvingas flytta från sina hem bara för att lånereglerna gör det omöjligt att lösa ut en före detta partner. Planerar du en större renovering och har en hög belåningsgrad? Då bör du se över dina möjligheter omedelbart. Det är datumet då skuldebrevet skrivs under som avgör vilka regler som gäller – inte när pengarna betalas ut. Om du tecknar ditt tilläggslån innan 1 april kan du fortfarande utgå ifrån det gamla taket på 85 procent.

Sammanfattning av reglerna efter 1 april 2026:

• Köpa ny bostad: 10 % kontantinsats (90 % lån).
• Utöka befintligt lån: Max 80 % belåningsgrad.
• Amortering: Ingen extra procent vid höga skulder i förhållande till inkomst.
• Värdering: Endast vart femte år för att öka låneutrymmet.